Cuando estás comprando una propiedad o un lote, terreno en Costa Rica tienes que conocer la diferencia entre la propiedad frente al mar y la propiedad de zona marítima
Tipos de propiedades en la zona marítima:
Para empezar, no todas las propiedades frente al mar es la misma que la propiedad en la zona marítima. Usted puede comprar una propiedad totalmente titulada cerca de la playa o con vistas a la playa o un paseo a la playa y nunca tiene que preocuparse de la Zona Marítima. Sin embargo, si usted quiere comprar la propiedad en la playa, no será titulado (por regla general). Como en casi todos los países del mundo, playas de Costa Rica son de propiedad pública. Por lo tanto, si desea construir o comprar una casa o negocio frente a la playa, usted debe familiarizarse con las normas especiales sobre la propiedad frente a la playa en Costa Rica.
¿Que dice la Ley Sobre la Zona Marítima-Terrestre?
La Ley Sobre la Zona Marítima-Terrestre (Ley Numero 6043 de 1977) regula la inscripción y el uso de las propiedades frente al mar en Costa Rica. La ley crea dos zonas a lo largo del Pacífico de Costa Rica y las costas del Atlántico. Las islas son también objeto de esta ley. El gobierno nacional es el dueño de la tierra dentro de esta “Marítimo / Terrestre” zona restringida, y los municipios lo administran. Se mide desde la línea de marea alta hacia el interior. Las dos zonas tienen un ancho total de 200 metros a lo largo de la playa:
1. La Zona Pública: una franja de las playa de 50 metros de ancho entre la línea de marea alta y la línea exterior de las la Zona Restringida. Esta zona frente a la playa está abierta al público.Posesión privada o la ocupación de esta zona está estrictamente prohibido. Sin embargo, nadie puede traspasar propiedades privadas o de la zona restringida con el fin de llegar a la zona pública.
2. La Zona Restringida: una franja de las playa de 150 metros de ancho desde el límite de la Zona Púbilica hacia el interior. La ley permite al gobierno a conceder contratos de arrendamiento llamado concesiones para la ocupación y el uso de esta zona frente a la playa de términos que van desde 5 a 20 años. Esta es el terreno que los hogares o negocios a lo largo de la playa puede utilizar en beneficio propio o monetario. Algunos edificios están permitidos en esta zona, pero volverá a los municipalidades a la terminación del contrato de arrendamiento, a menos que el contrato de arrendamiento se extiende.
Las Concesiones para Propiedades Dentro de la Zona Marítima
El Instituto Geográfico Nacional marca la zona marítima de Costa Rica. Si la zona no está marcado y un plan de desarrollo no ha sido elaborado y aprobado, las autoridades de Costa Rica no pueden conceder permisos de construcción para desarrollo de las propiedades frente a la playa en la zona. El Instituto Costarricense de Turismo (ICT) autoriza a los contratos de arrendamiento en la zona restringida, pero municipalidades locales conceda y administre la concesión por la posesión de tierras en la zona marítima. El Registro de Concesiones en el Registro Público en San José registra todas las concesiones.
Antes de una concesión puede ser concedida, la primera línea de playa en particular, donde se encuentra la propiedad debe tener un Plan Regulador aprobado. Sólo la Concesión real definirá los derechos y las condiciones de que el ocupante tiene a la propiedad. Estas concesiones o arrendamientos se otorgan por un plazo de cinco a veinte años. Una vez que la concesión (arrendamiento) ha sido aprobado, está registrada en un Registro especial para concesiones en el Registro Nacional. Una cuota anual se debe pagar a la municipalidad para la duración del contrato de arrendamiento para mantenerla actualizada. La falta de pago podrá rescindir el contrato y el resultado en la pérdida de todas sus edificaciones en él. El arrendatario solicita una prórroga de la concesión de arrendamiento en la municipalidad. Las prórrogas se conceden normalmente con la aprobación previa de las ICT.
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