Les promoteurs dans tout le pays ont modifié la structure juridique de leurs projets, passant de la propriété individuelle traditionnelle type achat de maison au Costa Rica à un système de copropriété basé sur les règles énoncées dans la loi n ° 7933 intitulée «Réglementation de la propriété en condominio» sois la copropriete des achats appartement au Costa Rica, qui s’applique à la fois aux aménagements type immobilier résidentiel et immobilier commercial. Cette tendance a commencé à gagner du terrain il y a une quinzaine d'années, mais est maintenant devenue la règle générale pour la plupart des projets immobilier partout au Costa Rica. La population a volontiers accepté ce nouveau système, ce qui signifie que la plupart des gens qui cherchent à acheter une maison au Costa Rica ou encore acheter un appartement a Tamarindo beaucoup préfèrent acheter un condomino.
Avantages des résidences
Investir dans l immobilier, acheter un condo au Costa Rica dans ce type de propriété présente de nombreux avantages. Pour en nommer quelques uns:
• Acheter une maison au Costa Rica en residence fermee a apporte de la securite,il en va de meme quand vous acheter un terrain ou acheter un appartement...
• Les maisons au Costa Rica dans ces coproprietes n’ont pas besoin de portes frontales, de barres de fenêtre, de murs avec des fils de fer barbelés et d’autres éléments de «sécurité» qui donnent à la maison une apparence moche.
• Il y a des frais fixes payables mensuellement à la direction du condo. Il y a donc quelqu'un qui s'occupe des parties communes de l appartement que vous avez achete…
• Il y a des règles internes à respecter pour que les propriétaires de copropriété puissent décider d'imposer des restrictions aux constructions quand on achete un terrain par exemple, fêtes, animaux de compagnie et autres afin d'obtenir un environnement paisible.
• Les municipalités locales aiment approuver de tels projets car, dans un condo, seuls les propriétaires sont responsables de l’entretien des structures telles que les routes intérieures, les trottoirs et les terrains de jeux / sports, qui sont responsables de l’entretien des municipalités dans le cadre de projets courants.
• Les développeurs peuvent créer des réglementations pour atteindre leurs objectifs, c'est-à-dire pour un projet destiné aux personnes âgées, mais tous les types de fête ou les sons forts peuvent être interdits.
Les parties communes
Chaque projet de copropriété comporte à la fois des espaces communs et des espaces privés. Les parties communes sont celles qui font partie du projet et peuvent être utilisées par tous les copropriétaires, acheter condo Tamarindo par exemple ou une maison vers Villareal Huacas qui sont dans une residence privee, dans des conditions identiques, telles que murs de périmètre, escaliers, ascenseurs, club houses, piscines, jardins et similaires. Les zones privées appartenant aux proprietaires de bien immobilier constitueront la partie interne des constructions, des garages, des jardins avant dans une maison ou appartement achete voir un terrain, des cours et similaires. Il n'est pas possible pour un propriétaire de condo de revendiquer des droits sur des zones communes car il a achete un plus grand terrain ou achete une maison dans le projet au lieu d un appartement. Tous les propriétaires de condo sont responsables de contribuer au bon entretien des parties communes.
Cependant, des problèmes majeurs peuvent survenir non pas à cause de la faute des propriétaires de copropriété, mais à cause d'une très mauvaise réglementation en matière de vote. L'article 27 de la loi stipule que, pour modifier des éléments tels que les clauses des statuts d'origine du condo ou modifier les statuts (règlement intérieur du condo), 100% du vote est requis. Cela signifie que sur un projet de appartement a Tamarindo par exemple de cent unités si quatre-vingt-dix-neuf propriétaires souhaitent établir une restriction sur le nombre d'animaux autorisés et qu'un seul ne soit pas d'accord ou ne participe pas à la réunion, la modification ne peut pas être effectuée.
Cela semble fou, mais c’est la loi actuelle. Ce règlement enfreint clairement le principe démocratique qui établit que l'intérêt de la majorité l'emporte sur celui de la minorité. Au Costa Rica, vous pouvez choisir un président avec au moins quarante pour cent des suffrages valables, mais vous ne pouvez pas modifier les règles d'un condo sans le consentement de cent pour cent des propriétaires. Il y a quelques années, une personne a tenté de contester cet article devant la Cour constitutionnelle, qui avait promulgué un décret « allégé» selon lequel voter à cent pour cent pour de telles modifications était à la fois proportionnel et raisonnable. Nous espérons que, dans un proche avenir, ce critère sera correctement examiné et reconsidéré.
Certains avocats et notaires ont déclaré qu'ils avaient la solution parfaite à ce problème, arguant que l'article 24 de la loi stipule que les réunions des propriétaires de copropriété d appartement ou de maison ou de terrain sont valables si les deux tiers des propriétaires immobiliers sont au premier appel et que le nombre de participants au deuxième appel est illimité. Dans ce dernier cas, tout peut être changé ou modifié sans problème. Ceci est non seulement faux mais également illégal dans les cas où un vote à cent pour cent est requis. Tout propriétaire immobilier au Costa Rica qui estime que des modifications ont été apportées à la loi peut intenter une action en justice contre le notaire et la direction de la copropriété pour que toute modification soit annulée. Pour certains autres amendements, la loi établit des pourcentages plus faibles.
Plus le condo Costa Rica est grand, plus les complications sont grandes pour convaincre tout le monde des changements nécessaires. Pour l'instant et jusqu'à ce que notre congrès décide de modifier cette erreur ou que la Cour constitutionnelle examine leurs critères extrêmes, à savoir que voter à cent pour cent de ces amendements est légal, le meilleur conseil que nous puissions donner à ceux qui souhaitent acheter un appartement ou acheter une maison ou meme un terrain dans une copropriete au Costa Rica est d’établir manière très détaillée les règlements intérieurs car ils pourraient être en vigueur pendant de nombreuses années à moins que tout le monde décide d’accepter les réunions de l’association des copropriétaires de bien immobilier et d’assister à leurs réunions. Pour moi, ce n’est pas un aspect juridique, mais une simple logique de comprendre à cent pour cent est un pourcentage déraisonnable lorsque des changements sont nécessaires.
Certaines autres résidences fermées qui ne peuvent pas être approuvées en vertu de la loi sur les condominiums ont trouvé d’autres solutions pour créer leur propre ensemble de lois. À titre d'exemple, certains de ces projets ont créé un ensemble de règlements qui sont enregistrés sur chaque propriété sous la forme d'un privilège sous le nom CONDICIONES OU LIMITACIONES AL DOMINIO, sur la base des articles 266 et 292 du Code civil. Ainsi, les propriétés sont vendues et tout nouveau propriétaire doit l’accepter avec un tel privilège. En vertu de la législation costaricienne, le seul inconvénient est que ce privilège est valide pour une période maximale de dix ans. Il peut ensuite être supprimé et les règlements ne sont plus applicables.
D'aprés l'auteur Allan Garro, avocat et notaire public en 1996, spécialisé en litige, droit des sociétés et droit immobilier, et aussi consultant juridique externe auprès du Congrès.