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Venta de Casas y Terrenos de la Playa por la Ley Sobre la Zona Marítima Terrestre

Que tienes que saber sobre las casas y terrenos de la playa que quieres comprar?


Aunque los municipalidades locales cobrarán un impuesto sobre el uso de la tierra conocida como canon de los ocupantes de los terrenos ubicados en la zona marítima, eso no significa que una concesión ha sido otorgada. Como tal, el pago de un canon es simplemente el reconocimiento del derecho a la posesión. Éstos son otros puntos de la ley que se debe respetar con el fin de salvaguardar su concesión.


Concesiones para propiedades dentro de la zona marítima no se puede conceder a:


- Los extranjeros que no hayan sido residentes por cinco años

- Las empresas con acciones al portadorLas empresas extranjeras establecidas en el extranjero

- Una corporación establecida en Costa Rica en exclusiva para extranjeros

- Una sociedad anónima con un capital de más de cincuenta por ciento extranjeros (ZM artículo 47)


Las concesiones pueden ser decomisados por las siguientes razones:


- La falta de solicitar una prórroga de una concesión de manera oportunaLa caducidad de los derechos de las partes interesadasLa ausencia legal o fallecimiento del titular de la concesión sin heredero

- No cumpliendo con las obligaciones establecidas en el Artículo 51

- La cancelación de la concesión (ZM Artículo 52)


El ICT puede cancelar una concesión para:


- La falta de pago del canon anual o derechos

- Incumplimiento de contrato (por ejemplo, uso de la tierra para fines diferentes a los expresamente autorizados por ICT)

- La violación de las ordenanzas de la ley que otorga la concesiónImpedimento de la utilización de la vía pública

- Otras causas establecidas por la ley (ZM Artículo 53)


En conjunto, una inversión en propiedades cerca del mar regulados por la Ley Marítima requiere mucho cuidado y una investigación exhaustiva. La realidad es que existen ambigüedades en la ley escrita, de manera que los reglamentos son creados y modificados, los derechos a la propiedad pueden también cambiar. No hay garantías y no hay manera infalible en torno a la ley. Incluso si usted consigue una concesión, no hay garantías de que las concesiones serán renovadas o que el precio de la concesión o el canon anual será dentro de lo razonable. El hecho es que usted no está comprando la propiedad frente a la playa. Usted se ha tomado en alquiler, y usted debe estar dispuesto a aceptar ese riesgo.


Además, ver información acerca de ocupantes ilegales en Costa Rica, porque en algunos casos, un extranjero ha hecho a través del proceso de concesión sólo para perder la totalidad o una parte de la propiedad más tarde a los ocupantes ilegales. Asegúrese de que su abogado examina los registros Municipio, verifica el estado de la propiedad del vendedor, y también verifica fiscal general y los registros de arrendamiento financiero. Tenga en cuenta que si va a abrir un negocio en la playa, puede valer la pena para que usted tenga una concesión. Pero si usted está buscando para comprar una casa de playa, entonces probablemente sería mejor que se compra una propiedad con título fuera de la Zona Marítima.



Restricciones de propiedades frente al mar


Hay ciertas restricciones para las concesiones en manos de extranjeros. Para tenerlo en su nombre propio, el extranjero debe tener cinco años de residencia legal en Costa Rica. Por esta razón, muchos extranjeros compran los derechos de propiedad en la playa con la formación de una corporation (sociedad anónima) de Costa Rica, un proceso simple que dura unos 30 días y puede costar desde unos $500. El costo depende de su abogado y las características de la corporación. Su corporation debe tener al menos en el cincuenta por ciento de sus acciones en poder de un residente de Costa Rica. La mayoría de la gente no se siente cómodo con este, entonces en el momento de cerrar la venta, el accionista Tico simplemente da sus acciones al extranjero para que el extranjero es que posee el 100% de las acciones. Esta es una práctica común, pero consulte con su abogado sobre los detalles específicos, incluyendo los riesgos asociados con esta práctica.


Excepciones para la propiedad frente al mar


La Ley de la Zona Marítima no se aplicó con carácter retroactivo. Cualquier propiedad frente a la playa anteriormente titulado puede ser libremente transferidos. Por supuesto, esta propiedad con título es muy raro. Estos son casos relacionados con los derechos que se registraron en la época colonial, así como para los inmuebles urbanos determinados en la playa. En las zonas donde los 150 metros de la zona restringida no tiene un Plan Regulador aprobado, usted puede encontrar un “arriendo”. Usted puede ocupar y desarrollar la zona después de comprar los derechos de los ocupantes legales. Estos derechos están registrados en la municipalidad correspondiente. Muchos terrenos por la playa tienen un arriendo. El arriendo permite la transferencia de la propiedad y el desarrollo de bajo impacto. Construcción de proyecto turístico o una casa pequeña no es ningún problema, pero proyectos más grandes deben pasar por una aprobación de la zonificación con el gobierno.


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**Artículos de los archivos del American-European Real Estate Group**